Москва остро нуждается в доступном и комфортном жилье. Многое будет зависеть от выбора строительных технологий. Сегодня в фаворе у девелоперов панельное и монолитное домостроение . Кто победит, или они сумеют ужиться между собой?
фото: Наталья Мущинкина
Панельный ренессанс
Каждая технология имеет свои преимущества и недостатки, у каждой из них свои сторонники и противники. Панельное домостроение сегодня оказалось в непростой ситуации. Его горячий адепт, директор по развитию ДСК-1 Григорий Алтухов, признает, что репутация панельного строительства изрядно подмочена. В советские времена на основе панелей возводились крупные жилые районы. И 90% из них имеют непривлекательный, унылый вид. Эта практика продолжалась до «нулевых» годов.
Не случайно, что на рубеже веков многим стало казаться, что эпоха панельного домостроения завершается. Но, начиная с 2010 года, начался активный его рост. Причем важно то, что если раньше заказчиком панельных домов были городские власти, то теперь ими в основном стали частные девелоперы.
Причины очевидны: на рынок вышли новые серии, которые качественно изменили в лучшую сторону эстетику застройки. Одновременно новые панельные технологии открыли возможности для гибких архитектурных решений. Если раньше возводились преимущественно 12–16–22-этажные коробки со стандартным набором и конфигурацией квартир, то сейчас можно строить объекты любой этажности и любой формы. Набор квартиры в таких домах тоже может быть любым. В них комфортно жить, прежние претензии на плохую теплоизоляцию и высокий уровень шума исправлены. К тому же панельные дома экологически безопасны, основным материалом для их строительства является бетон без всяких вредных примесей.
У панели есть и другие преимущества. Не надо каждый дом проектировать с нуля, большой объем стандартных решений. Заводское изготовление деталей и конструкций позволяет резко ускорять сроки строительства при его хорошем качестве. Для покупателей немалый плюс в том, что отделка здесь обходится существенно дешевле, чем в других типах конструкций. Если первые панельные дома были рассчитаны всего на 30–40 лет, то построенные сегодня простоят как минимум 100 лет, а то и гораздо больше, обещает Григорий Алтухов.
Сегодня отечественные ДСК активно модернизируются и реконструируются. Это в том числе позволяет максимально быстро начать и завершить строительство. А сжатые сроки выгодны не только строителям, но и будущим жильцам. Они могут скорее вселиться в свои квартиры и таким образом сэкономить на оплате съемного жилья.
Монолитное наступление
Теперь послушаем сторонника монолита. Как считает директор по стратегии развития территорий ГК А101 Леонард Блинов, монолитное домостроение особенно эффективно при проектах комплексного освоения территорий. Оно позволяет создавать для каждого дома свой индивидуальный фасад, привлекать разных архитекторов, воплощающих разные стили и подходы.
По его мнению, монолитное домостроение превосходит панельное в большей гибкости подходов. Причем оно позволяет вносить изменения в конфигурацию и планировку здания даже во время застройки, что невозможно при использовании панельных конструкций. Это позволяет максимально подстраиваться под изменчивый рыночный спрос.
Догоняет монолит и по такому важному компоненту, как скорость строительства. Если еще недавно панель здесь безоговорочно лидировала, то новые технологии позволяют свести это ее преимущество к минимуму. Во многом это происходит благодаря использованию сборно-монолитных каркасов, которые можно собирать в стационарных условиях.
В последнее время удалось также добиться и повышения качества отделки. В итоге покупатель рублем голосует за монолит. Леонард Блинов приводит такие данные: если в Московской области в 2010 года доля продаж квартир в монолитных домах составляла 35%, то в 2016 году она достигла 80%.
Поиск симбиоза
Конечно, некорректно противопоставлять монолит и панель, как это подчас делают сторонники этих направлений, считает первый заместитель председателя правления ГК «Баркли» Александр Красавин. Покупатели есть и на тот, и на другой тип домов.
Панель позволяет строить дешевле, однако она ограничена определенным набором продуктов. Сегодняшний же рынок недвижимости, во-первых, приветствует творческое проявление. Во-вторых, он очень динамичен, требует постоянного внесения корректировок. Например, оперативно менять набор квартир в доме. Панельные технологии такой возможности не дают.
Максимальный эффект получается тогда, когда используются обе технологии, считает начальник департамента экспертизы проектной документации компании «Эталон-Инвест» Юрий Смурыгин. Они могут успешно дополнять друг друга, в частности в проектах комплексного освоения территории (КОТ). Это позволяет варьировать застройку и по цене, и по разнообразию предложений, и по архитектурным решениям.
Сегодня на рынке недвижимости девелоперы разделились на два больших лагеря: одни пытаются завоевать на нем места демпингом цен на квартиры, другие — повышением качества своей работы. И чаще всего от маркетинговой политики застройщика зависит, какое жилье он будет строить.
Взгляд в будущее
По оценке экспертов, сегодня доля панельных домов в общем объеме строительства в Москве не превышает 18,5%. Что мешает увеличить эту величину? По словам руководителя проекта BNmap Сергея Лобжанидзе, есть ряд факторов, которые препятствуют этому.
В чисто панельных домах невозможно создать помещения на первых этажах с высокими потолками для размещений предприятий малого бизнеса. Так как в панельных домах не предусмотрены подземные стоянки для машин, невозможно создание дворов без автомобилей. Также трудно делать входы в подъезды без высоких порогов, что затрудняет создание благоприятной среды для инвалидов.
Однако эти трудности вполне преодолимы, считает Сергей Лобжанидзе. Например, первые этажи строятся из монолита, а все остальные — уже из панели.
Трудней решается проблема с фасадами. В нашем суровом климате уже через два-три года они начинают трескаться, наружу выходят соединительные швы, что не делает дома привлекательней. Есть примеры решения этого вопроса, однако пока до конца он не снят с повестки дня.
По мнению аналитика, у панельного домостроения есть будущее, однако маловероятно, что его доля превысит 20–25%. Панельными домами будут застраиваться преимущественно окраины Москвы.
Но и у монолита есть свои недостатки. Наши строители пока не научились делать ровные стены, есть примеры перекосов до 8 см. А это затрудняет качественную отделку квартир. К тому же сегодня рынок имеет ярко выраженную тенденцию на приобретение квартир не только с отделкой, но даже с мебелью. А это дает определенные преимущества индустриальным сериям.
