17 ошибок при покупке квартиры на вторичном рынке
Эта статья является дополнением к тексту, описывающему документы, которые необходимо требовать при покупке недвижимости на вторичном рынке. Ниже мы опишем 18 рискованных ситуаций (подводных камней), которые могут возникнуть при покупке квартиры. Описанные ниже ситуации не означают, что покупка невозможна. Однако при их возникновении требуется особая осторожность и надлежащее обращение. Изучение каждой из описанных ниже ситуаций может быть осуществлено на основании дополнительных документов, представления продавцом объяснений или заявлений, в том числе внесенных в нотариальный акт договора купли-продажи. Не стесняйтесь, потому что от этого зависит безопасность капитала, который вы вкладываете в недвижимость. Также если если у Вас основная часть денег в электронной валюте, профессиональный, надежный, безопасный скрипт обменника электронных валют: поможет Вам их обменять!
Если вместо информации о документах и других вопросах, связанных с риском приобретения квартиры, вы ищете информацию о стоимости и стоимости покупки квартиры на вторичном рынке, ознакомьтесь с другой нашей статьей:
Ниже мы приводим ситуации, связанные с фактическим и правовым состоянием недвижимости, которые порождают необходимость дополнительной проверки транзакции. Дело в том, что после покупки квартиры, чаще всего, уже мало что можно сделать. Поскольку уже предварительное соглашение о покупке квартиры имеет последствия в отношениях между продавцом и покупателем, то (в идеальном мире) проверка должна проводиться до ее подписания. Особенно в ситуации, когда предварительный договор подтверждается покупателем путем внесения задатка. Задаток после снятия покупателя с сделки, по его вине остается у продавца (ст. 394 Гражданского Кодекса). Поэтому убедитесь, что любой из следующих пунктов не похож на ситуацию, в которой вы находитесь. Если вы покупаете квартиру, не заботясь о следующих рисках, это может стоить вам много стресса.
1. Регистрация
Люди, зарегистрированные в квартире, — это совершенно нормальная ситуация. Однако вы, конечно, не хотели бы покупать квартиру и иметь в записях вашего помещения отчеты неизвестных вам людей. По этой причине в сделках по продаже квартир стандартом является предъявление в нотариальный акт договора купли-продажи (договора, передающего право собственности) справки „о том, что в помещении никто не прописан”. Такая справка выдается отделами отчетности мэрии или муниципалитета, на территории которых находится имущество. Отчет свидетельствует о том, что квартира является местом жизни конкретного человека, и когда в квартире одновременно находятся принадлежащие этому лицу движимые силы, это может привести к очень опасному спору. Во избежание этого необходимо предъявить на нотариальный акт действующее свидетельство. Практикуется получение такого свидетельства продавцом в день или за день до заключения нотариального акта. Стоимость выдачи такого свидетельства обычно составляет 17 зл. Несмотря на то, что требование такого сертификата к предварительному договору не практикуется, уместно вписать в содержание предварительного договора обязательство продавца предоставить его для подписания Заключительного акта. В отношении докладов необходимо проявить полную последовательность. Могут быть ситуации, когда в квартире зарегистрированы до десятка человек, в том числе те, о которых текущий владелец ничего не знает, потому что он купил квартиру, не требуя предъявления справки о том, что никто не зарегистрирован. Такая справка включает в себя как регистрацию на постоянное проживание, так и на временное пребывание. Чтобы получить их, каждый из людей, зарегистрированных в квартире, должен выполнить процедуру выезда.
2. Банковские ипотеки
Банковская ипотека становится все более распространенной ситуацией. Безопасное проведение такой сделки покупателем максимально возможно. Однако эта ситуация порождает дополнительные формальности, а именно:
Кредитный баланс ниже, чем цена продажи, является основным условием, которое должно быть выполнено для совершения сделки. Если остаток по кредиту был выше, чем цена продажи квартиры, то проведение такой продажи также возможно, однако только в ситуации, когда продавец переплачивает из собственных денежных средств остаток по кредиту к цене продажи.
Транзакция осуществляется на основании актуальной справки (оригинала) о балансе кредита, выданного банком, предоставившим кредит. Справка должна содержать информацию о:
— номер кредитного договора, дата его подписания
— баланс вместе с комиссией за досрочное погашение кредита
— номер счета (так называемый технический-доступ имеет только банк), на который необходимо погасить обязательство
— согласие на освобождение залога после полного погашения кредита
— информация о том, что заемщик не заключал с банком договоры замены долгов
Сумма, указанная в справке, переводится непосредственно на счет банка. Оставшаяся сумма может быть переведена продавцу. Для обеспечения сделки применяется перевод второго транша продавцу, после получения им документов из банка, т. е. согласия на освобождение ипотеки. Это согласие означает, что кредит был закрыт и урегулирован, и в то же время является основанием для покупателя, чтобы вычеркнуть ипотеку из раздела IV Земельной книги, проводимой для квартиры.
Раздел IV Земельной книги вмещает любое количество ипотеки. Поэтому, если имущество обременено несколькими ипотеками, это необходимо тщательно изучить. Часто одна квартира обременена двумя ипотеками (договорная ипотека и залоговая ипотека), хотя обе они предназначены для одного кредита. В такой ситуации одно погашение приведет к выдаче согласия на удаление обоих. Об этом можно сказать по номеру кредитного договора и его дате. Они указаны в Земельной книге в описании ипотеки. С обеими ипотеками будет один и тот же номер договора и одна и та же дата, и, естественно, один и тот же ипотечный кредитор (банк).
Однако, если две или более ипотеки обеспечивают разные обязательства, необходимо свидетельство (как в пункте 3а) о каждом обязательстве.
Если в названии ипотеки появляется слово общая (общая договорная ипотека), то ситуация может быть сложнее. Общая ипотека возникает в ситуации, когда один кредитный договор был обеспечен записями одновременно на несколько объектов недвижимости (не менее двух). Это происходит в ситуациях, когда стоимость одного имущества была, по мнению банка, недостаточной для обеспечения сделки. Например, когда вы берете кредит на 1 200 000 злотых и обеспечиваете двумя квартирами, каждая на сумму 700 000 зл. При продаже возникает проблема. Банк не выдаст справку о списании ипотеки, так как продажа за 700 000 зл не дает возможности покрыть остаток обязательства 1 200 000 зл. Для проведения сделки продавец должен запустить в банке процедуру согласия на списание ипотеки с одного (проданного) имущества. Результатом решения банка будет определение минимальной суммы, которая должна быть направлена на погашение кредита, чтобы банк захотел остаться с остатком остатка, обеспеченного исключительно вторым имуществом. Такая процедура не всегда проходит легко, бывает, что банки „перемалывают » выдачу такого решения на 1-2 месяца.
Если да, то достаточно справки из банка, так как мы доверяем банкам, что после внесения средств из досрочного погашения кредита они немедленно выдадут документы, являющиеся основанием для списания ипотеки.
Однако, если ипотека обеспечивает кредит, предоставленный организацией, отличной от банка (физическое лицо или компания), вы не можете быть на 100% уверены, что после перевода средств эта организация согласится освободить ипотеку с нотариально заверенной подписью. Только такой документ позволит вычеркнуть ипотеку из IV отдела. Для этого вы можете пригласить кредитора на заключительный акт, в котором он заявит, каков баланс обязательства, предоставит номер счета для погашения и даст согласие на освобождение от ипотеки. Еще один способ безопасно погасить такой кредит — подать в нотариальную контору заявление кредитора (лица, предоставляющего кредит) о том, что он согласен освободить ипотеку. Такой документ поступает на депозит у нотариуса, и условием выдачи такого документа становится перечисление на счет кредитора определенной суммы в определенный срок. Нотариус становится гарантом правильного документооборота, на основании подробных записей, сделанных в нотариальном акте-протоколе о поступлении на депозит.
3. Бессрочное использование земли
Когда мы покупаем квартиру, может оказаться, что она принадлежит не в праве собственности на землю, а в праве на бессрочное использование земли. Когда вы покупаете квартиру, вы становитесь бессменным земельным участком и на этом основании вы обязаны вносить каждый год, до 31. марта сборы в пользу владельца, которым в польском законодательстве может быть только казначейство или единица местного самоуправления (гмина, город, староство, воеводство). Чтобы определить размер платы, запросите у текущего владельца информацию (письмо от землевладельца) с расчетом годовой платы. Это будет дополнительная стоимость жизни, которую вы обязаны нести, независимо от уплаченного налога на имущество. Внимание! Размер ежегодной платы за бессрочное использование земли может быть обновлен путем заказа землевладельцем (чаще всего городом) оценки недвижимости. Ставка составляет 1% от новой стоимости земли x доля, которой вы владеете в земле. Таким образом, если письмо о бессрочном использовании датировано пятью, десятью или даже пятнадцатью годами, вероятно, будет обновлено в ближайшее время. Нередко наблюдается 10-20 – кратное увеличение сборов по сравнению с прежней суммой сборов.
4. Принудительная ипотека
Когда в описании ипотеки появляется слово принудительный, это означает, что она возникла не в результате договора, заключенного сторонами, а на основании законного решения суда или другого исполнительного титула (государственно-правовая задолженность). Для безопасности транзакции необходимо получить сертификаты от кредиторов с остатками и номерами счетов для погашения. Если принудительные ипотеки являются результатом параллельных судебных разбирательств, то их урегулирование может также осуществляться на основании актуальных сертификатов, выданных в акт продажи канцелярией судебных приставов. Осуществление таких сделок возможно, однако это сопряжено с риском того, что, кроме заявлений, сделанных продавцом в тексте акта, мы не можем быть на 100% уверены, что в ходе сделки не появится еще какое-то дополнительное обязательство, о котором продавец „забыл”.
5. Судебные приставы
В случае проведения судебным приставом исполнительного производства информация о номере дела км и название канцелярии судебного пристава должна быть раскрыта в разделе III Земельной книги (как предупреждение о продолжающемся разбирательстве + возможные присоединения последующих кредиторов). Каждый номер км обозначает долг, который должен быть погашен. Судебный пристав выдает письмо, содержащее баланс обязательства по данному делу и номер счета для погашения. Такое письмо нужно предъявить нотариусу. После внесения платежа покупателем на счет судебного пристава будет вынесено постановление о прекращении исполнительного производства по данному делу. Такое положение, снабженное судебным приставом пунктом крайности (прямоугольная печать), служит основанием для вычеркивания предупреждений из раздела III Земельной книги. Ходатайство об увольнении в районный суд Департамент земельных дел должен направить судебный пристав. Из условленной цены продажи вы сначала переводите средства на погашение обязательств продавца, затем ожидаете выдачи положений о закрытии разбирательств и после этого, если не выявлено никаких дополнительных долгов, вы переводите оставшуюся цену продавцу.
6. Предварительные соглашения
Помните, что продавец мог заключить предварительный договор продажи квартиры еще с другими лицами. Предварительный договор может быть заключен в обычной форме (с задатком или авансом), тогда нет возможности раскрыть требование о передаче права собственности в раздел III Земельной книги. Второй вариант-заключение предварительного договора в виде нотариального акта, который открывает покупателю путь к раскрытию иска о передаче права собственности в разделе III Земельной книги. Иск, раскрытый в Земельной книге, эффективен против любого, кто станет владельцем собственности. Вычеркивание претензии из раздела III Земельной книги осуществляется на основании согласия покупателя, который был участником данного договора, с нотариально заверенной подписью. Срок исковой давности истекает через 12 месяцев с даты, когда должно было быть выполнено предварительное соглашение. Таким образом, если нет контакта с покупателем, которому принадлежит претензия, сделка становится „замороженной” до выхода раздела III Земельной книги.
При покупке квартиры вы не должны принимать запись о претензиях в разделе III (если она не введена в вашу пользу). В то же время продавец должен сделать заявление о том, что он не заключал предварительных договоров, направленных на предмет продажи или обременения этой квартиры.
7. Договоры аренды
Договоры аренды — это особая нагрузка на недвижимость. Приобретение недвижимости, обремененной договором аренды, означает, что вы не можете пользоваться квартирой, так как в соответствии с положениями договора аренды она отдана в пользование другому лицу. Таким образом, договор аренды также обременяет нового владельца. Если договор аренды заключен с определенной датой или на определенный срок, а также на неблагоприятных финансовых условиях, это может быть очень большой проблемой. Продавец должен заявить, что нет какой-либо нагрузки на недвижимость (в том числе по договорам аренды). Кроме того, источником ценной информации является просмотр недвижимости перед покупкой. Это поможет проверить, использует ли недвижимость кто-то другой, кроме владельца. Если квартира является предметом договора аренды, следует ожидать предъявления документов, подтверждающих ее расторжение и передачу имущества обратно владельцу (протокол выдачи между собственником и арендатором). Информация о договоре аренды может дополнительно появиться как запись в разделе III Земельной книги, хотя такая ситуация случается очень редко, и если она уже имеет место, то чаще всего при аренде коммерческих помещений.
8. Полезная площадь / подвалы принадлежности
Земельная книга квартиры отдел я-о содержит информацию о площади (площади), однако, если в дополнительных полях показаны принадлежности (например, подвал), то общая площадь также содержит площадь подвала. Например, площадь 44,00 м2, помещение, принадлежащее 6,00 м2, означает, что площадь квартиры составляет всего 38,00 м2. Поэтому будьте осторожны с владельцами, которые будут утверждать, что они продают квартиру с завышенной площадью 44,00 м2.
Приведенный выше пример применим только в том случае, если подвал является принадлежностью и раскрывается им в соответствующей строке отдела и-о Земельной книге квартиры. Подвал также может быть предоставлен жильцу для использования, несмотря на то, что он находится в общих частях здания. Еще одна возможность использовать подвал, это владение доля в нежилом помещении (чаще всего гараж), в котором дополнительно расположены жилые помещения. Такая доля указана в отдельной от квартиры Земельной книге.
Земельная книга в разделе и-о указывает полезную площадь. Она может быть меньше общей площади квартиры. Это происходит, когда в некоторых местах в квартире высота до потолка составляет менее 2,20 м (скосы). Общая площадь (измеренная по полу) будет меньше полезной площади (рассчитывается в соответствии со строительными стандартами PN-B / 70-02365 или PN-ISO 9836; раскрывается в книге жилья).
9. Финансовое положение жилищного сообщества
Покупая квартиру, вы становитесь членом жилого сообщества. Если финансовое положение сообщества хорошее, вы не будете удивлены внезапным увеличением стоимости жизни. Однако, когда у жилищного сообщества есть дорогостоящий ремонт, и, кроме того, результат Фонда ремонта обнуляется или даже находится в минусе из-за больших инвестиций, сделанных в последние годы, вы можете ожидать, что текущий размер арендной платы увеличится или сообщество будет вынуждено взять банковский кредит.
10. Сады / разделение для использования quoad usum
При покупке квартиры, к которой принадлежат сады, стоит проверить, есть ли в договоре какое — либо регулирование-разделение на использование (quoad usum). Такой договор чаще всего заключается в рамках установления отдельной собственности на помещения(например, продажа после строительства застройщиком). Потенциально существует риск того, что территория, занимаемая садом, больше, чем в результате разделения для использования, принятого другими совладельцами. Это означало бы возможность подорвать способ использования одним из владельцев, если он занял общую территорию, большую, чем предусмотрено в соглашении о разделе для использования.
11. Личные сервитуты
Личный сервитут означает право на использование части или всей собственности лицом, в настоящее время не владеющим квартирой. Это право обременяет каждого собственника недвижимости. Покупая квартиру с личным сервитутом, вы соглашаетесь с тем, что ею будет пользоваться другой человек. Такое право прекращается после смерти, при этом из содержания договора сервитута может также вытекать (если так договаривались стороны) возможность перехода сервитута к детям, родителям или супругу лица, после смерти которого это право имело право. Сервитут может быть удален на основании согласия лица, которому это право принадлежит. При этом, независимо от формальностей, связанных с освобождением сервитута, стоит обратить внимание на фактическое состояние, т. е. покинуло ли это лицо квартиру вместе с принадлежащим ему движимым имуществом и, следовательно, находится ли квартира в исключительном владении продавца.
12. Соглашение о пожизненном заключении
Это особенно сильный закон, который формируется на основе Договора о пожизненном заключении. Результатом этого соглашения становится отказ от собственности существующего владельца в обмен на пожизненное заключение. Это означает своеобразную связанную сделку: имущество переходит к новому владельцу, в обмен на что он предоставляет предыдущему владельцу пожизненное содержание. Подробный объем льгот определяется договором пожизненного заключения, при отсутствии другого регулирования означает: прием в качестве домочадца, обеспечение питанием, одеждой, жильем, дровами, адекватной помощью и уходом за больными, а также проведение похорон за свой счет в соответствии с местным обычаем. Таким образом, если вы должны были приобрести недвижимость, обремененную таким правом, вы становитесь ответственным за вышеуказанные льготы в отношении пожизненного заключения. Такое право прекращается после смерти лица, которому оно принадлежит. Человек, которому это право принадлежит, не может отказаться от него, так как это будет означать возвращение в исходное состояние (то есть передачу собственности на него самого). Провести такую операцию может только суд, при условии, что для этого есть веские причины.
13. Доступ к дороге общего пользования
Каждое имущество должно иметь доступ к дороге общего пользования. Он может быть обеспечен прямым доступом к дороге общего пользования либо путем владения долей дорог, имеющих доступ к дороге общего пользования,либо путем сервитута право проезда, прохожего. Проблема доступа к дорогам общего пользования может возникать довольно часто в новых жилых комплексах, где застройщик, продавая квартиры, дополнительно продавал доли в подъездных путях. При покупке такой квартиры на вторичном рынке необходимо позаботиться о том, чтобы все эти компоненты выкупить у существующего владельца. Дороги можно проследить на геодезических картах или на основании записей в нотариальном акте покупки (текущего владельца). При этом следует иметь в виду, что акции на дорогах могли быть переданы на него другим нотариальным актом, чем акт, касающийся квартиры.
14. Кредиторы
Если продавец недвижимости является должником, то, продавая недвижимость, он должен погасить свои обязательства перед кредиторами. Если вы, как покупатель, знаете о существовании таких кредиторов или это общедоступная информация, то в ваших интересах погасить их в рамках расчета цены обратной связи. В противном случае вы рискуете предъявить кредиторам гражданский иск на основании иска паулиана, что приведет к аннулированию договора купли-продажи. В результате у вас не будет квартиры, и вам придется требовать возмещения от продавца, что может оказаться трудным или даже невозможным.
15. SWPDL — без возможности установки KW
При покупке квартиры в кооперативной собственности вы можете найти квартиру, для которой не ведется земельная книга. Такая ситуация довольно частая, но требует детального изучения. Как правило, для кооперативного жилья в собственности может быть создана земельная книга, при условии, что кооператив, в активах которого находится квартира, является владельцем или пользователем бессрочного земельного участка. На рынке есть квартиры в кооперативах с нерегулируемым статусом земли, что становится препятствием для создания для них Земельной книги. Таким образом, покупатель не может получить ипотеку под залог этой квартиры. Если у него нет других гарантий, кроме купленной квартиры, сделка проваливается. Остается вопрос, по чьей вине не было заключено окончательного соглашения. Это имеет немаловажное значение в свете внесенного в предварительный договор задатка (ст. 394 Гражданского кодекса). Недвижимость с такой проблемой может быть продана только за наличные, хотя покупатель должен подумать, хочет ли он взять на себя такое правовое положение. Вопрос о Земле может быть рассмотрен на основании сертификатов, выданных жилищными ассоциациями (например, свидетельство об отсутствии противопоказаний к Создание Земельной книги для помещения) или по номеру Земельной книги для Земли. Такая справка требуется при подаче заявления в банк о предоставлении ипотеки.
16. Упоминания в Земельной книге
Проводя сделку или подписывая предварительный договор с раскрытыми упоминаниями в любом отделе Земельной книги, мы должны проявлять особую осторожность или проконсультироваться с нотариусом. Что такое упоминание? Упоминание-это ходатайство, зарегистрированное в районном суде земельного отдела, который ведет жилищную книгу. Упоминание может касаться ввода, удаления или изменения содержания Земельной книги. Никто не может прикрыть себя незнанием заявления, поскольку его номер был раскрыт всем заинтересованным, в книге. Чтобы изучить, что касается заявления, вы должны получить документы от владельца, так как в книге до рассмотрения заявления указан только номер, по которому заявление было зарегистрировано, и момент его подачи. Нотариус также имеет представление о заявлениях в суде.
Что может быть связано с упоминанием:
К отделу и-о (обозначение недвижимости) — изменение площади или отсоединение части собственности от другой площади
К отделу и-СП (перечень прав, связанных с недвижимостью) — изменение доли в общей собственности
В раздел II (право собственности) — запись / удаление владельца или исправление данных владельца (изменение имени, исправление ошибки суда при внесении записи)
К отделу III (права, претензии, ограничения) – очень емкий отдел, чаще всего он должен быть пустым. Любое упоминание чаще всего означает осложнения. Если только это не упоминание о заявлении о раскрытии претензии по предварительному договору, который вы сами заключили с владельцем в качестве покупателя. Если уже были записи в разделе III, то упоминание может означать запрос на вычеркивание любой из существующих нагрузок.
В раздел IV (ипотека) — если отдел был пуст, то упоминание означает ввод ипотеки. Если в разделе уже что-то было, то упоминание означает ввод новой ипотеки или удаление/изменение существующей.
Покупка недвижимости с раскрытым упоминанием (без ожидания ее рассмотрения судом) означает приобретение без каких-либо гарантий публичной веры земельных книг.
17. Предпринимательская деятельность, зарегистрированная в продаваемой недвижимости
При покупке квартиры стоит проверить, не зарегистрирована ли в ней коммерческая деятельность.
Если хозяйствующие субъекты принадлежат текущему владельцу, позаботьтесь о том, чтобы владелец переместил помещения до заключительного акта. Если их присутствие связано с договорами аренды, они должны быть расторгнуты, и Вы имеете право ожидать, что они будут представлены Вам.
Если хозяйствующие субъекты, имеющие место в продаваемой квартире, не принадлежат нынешнему владельцу, то дело обстоит сложнее. Проконсультируйтесь с нотариусом и помните, что необходимо учитывать, можно ли связаться с этими организациями и имели ли они какое-либо юридическое право собственности на помещение (например, договор аренды).
17 ловушек, которые могут возникнуть при покупке квартиры, — достаточно тяжелый груз для одной статьи. Возможно, это далеко не все сложности, с которыми можно столкнуться. Из большинства вышеперечисленных ситуаций есть безопасный выход. Если вы столкнулись с ними, не отклоняйте эту сделку сразу. Однако не следует приступать к подписанию договора, в том числе подписывать предварительный договор с задатком, если правовое состояние имущества не было полностью изучено и обсуждено. Если в вашей сделке нет ни одного из вышеперечисленных рисков, вы можете поздравить себя с удачей. Однако, когда ситуация становится слишком сложной, обязательно включите в сделку опытного консультанта по недвижимости или проконсультируйтесь с нотариусом. В случае с недвижимостью не стоит исходить из предположения»как-нибудь так будет».
