Стартовавший деловой сезон не оправдал надежд владельцев жилья, рассчитывающих на рост доходов: ставки на аренду столичных квартир уже 24 месяца подряд топчутся на месте. В октябре сократились только средние сроки показа лотов .
Мечты арендатора
В сентябре в Москве по многолетней традиции ожил рынок аренды жилья. Число зафиксированных сделок в первом осеннем месяце, по данным компании «Азбука Жилья», выросло примерно на 30% по сравнению с летними месяцами. При этом спрос на самые дешевые ликвидные квартиры превысил предложение на 20%. Но, несмотря на выросшую активность арендаторов, плата за съемное жилье практически не изменилась ни в сентябре, ни в октябре. «Ставки на аренду квартир в Москве почти не меняются последние два года», — сообщила заместитель директора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. Для сравнения: пять-шесть лет назад в начале осени ценники в договорах найма жилого помещения увеличивались минимум на 10–15%.
Показательно, что в настоящее время ставки в объявлениях от цен реальных сделок на рынке бюджетной аренды почти не отличаются. Разрыв не достигает и 5%. Около 40% от общего объема спроса приходится на сегмент квартир от 25 тыс. до 40 тыс. руб. в месяц. По оценке Поляковой, сейчас в старых границах Москвы самый экономичный вариант найма квартиры — «однушка» общей площадью 33 кв.м (кухня — 7 кв.м) в 15 минутах ходьбы от станции метро «Преображенская площадь». Арендодатель просит за нее всего 20 тыс. руб. в месяц. Жилье находится на Краснобогатырской улице, на 2-м этаже 9-этажного дома, меблировано и оборудовано бытовой техникой (за исключением стиральной машины). Правда, доступна эта мечта арендатора далеко не всем. Собственник установил строгие ограничения для будущих квартирантов: разрешено только единоличное проживание мужчины с московской регистрацией, без животных.
В октябрьский топ-5 самых бюджетных столичных квартир, сдаваемых в наем, входит также «однушка» на 4-м этаже 17-этажного дома на улице Логвиненко (ЗелАО), в 15 минутах транспортом от станции метро «Речной вокзал». За нее просят 22 тыс. руб. Общая площадь квартиры — 40 кв.м, жилая — 20 кв.м, кухня — 10 кв.м. Проведен косметический ремонт, установлены стеклопакеты, лоджия застеклена. Жилплощадь обустроена современной мебелью и новой бытовой техникой.
Третье место досталось варианту со стоимостью найма 24 тыс. руб. — 1-комнатная квартира в удовлетворительном состоянии, оборудованная всем необходимым для проживания. Общая площадь объекта — 33 кв.м, жилая — 20 кв.м, кухня — 6 кв.м. Лот расположен на 2-м этаже 5-этажного дома на Байкальской улице, в 5 минутах транспортом от станции метро «Щелковская». Владелец жилья требует страховой депозит — 12,5 тыс. руб.
Строчкой ниже — предложение с арендной ставкой 25 тыс. руб.: «двушка» (одна комната заперта) находится на 8-м этаже 10-этажного дома на Южнобутовской улице, в 10 минутах ходьбы от станции метро «Улица Горчакова». Общая площадь объекта — 45 кв.м, жилая — 18 кв.м, кухня — 10 кв.м. В квартире недавно выполнен косметический ремонт, в наличии все необходимое для комфортного проживания.
Замыкает пятерку самых демократичных предложений в старых границах Москвы «двушка» за 26 тыс. руб. Жилье расположено в 5 минутах ходьбы от станции метро «Щелковская», на 2-м этаже 5-этажного кирпичного дома на 5-й Парковой улице. Квартира общей площадью 45 кв.м и кухней 7 кв.м находится в удовлетворительном состоянии, меблирована минимально, бытовая техника отсутствует. Собственник объекта отдает предпочтение квартирантам с детьми.
Ближе к метро
Спрос на аренду жилья в Москве по традиции всегда большой. По мнению специалистов, сегодня в большинстве случаев арендовать столичную квартиру существенно дешевле, чем приобрести ее в ипотеку. Охотно арендуют в Белокаменной жилые «квадраты» не только граждане РФ из других городов и гастарбайтеры из зарубежных стран, но и студенты, молодые москвичи, только начавшие строить свою профессиональную карьеру.
На плату влияет несколько факторов. Самый главный — близость к метро. Наиболее горячий товар на рынке — «однушки», расположенные недалеко от станций метрополитена, — долго в базах риелторов не задерживается. Если до ближайшей станции метро нужно ехать на автобусе/троллейбусе минут 20, можно смело торговаться и настаивать уменьшить плату минимум на 10%. Близость промышленных зон также снижает ставки на 20–25%.
Второй важный фактор — качество квартиры. «Убитая» мебель и отсутствие бытовой техники отрицательно влияют на цену найма, снижают ее примерно на 7%. Если в квартире давно не было косметического ремонта, среднерыночная ставка падает еще на 5–10%. А если арендодатель желает снять жилье на длительный срок, можно предложить хозяину съемных «квадратов» скидку в обмен на косметический ремонт жилья своими силами.
При заключении договора аренды можно сэкономить и на общем состоянии дома. Аренда квартиры в «хрущевке» обычно дешевле на 10%, а в «брежневке» — на 5%, чем в современном доме с таким же количеством комнат и в похожей локации. Стоит добавить, что совсем новые дома котируются ниже: например, арендная ставка жилья в новостройке (такой статус здание имеет в течение трех лет после ввода в эксплуатацию) снижается на 7–10% из-за бытовых неудобств в период адаптации. Кроме этого, на дополнительный дисконт вправе рассчитывать граждане, снимающие квартиру в одиночку.
Кухни — от 2 до 60 м
Не секрет, что на стоимость аренды влияет и метраж кухни. В нашей стране, в отличие от Западной Европы, эта комната имеет особое значение. «Для современного арендатора кухня не просто помещение в квартире, где готовится обед. Очень часто это место встреч, семейных «посиделок», поэтому размеры кухни оказывают значительное влияние на выбор арендатора», — отметила управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.
По ее словам, площадь самой маленькой кухни внутри МКАД достигает всего лишь… двух квадратных метров. Она находится в квартире с косметическим ремонтом на 4-м этаже девятиэтажного дореволюционного дома в Тверском районе. Общая площадь квартиры — 40 кв.м. Арендаторам предлагается такой вариант за 55 тыс. руб. в месяц. Для сравнения: рейтинг квартир с самыми большими кухнями возглавляет вариант с кухней-гостиной площадью 60 кв.м. Эта светлая квартира в европейском стиле с дизайнерским ремонтом сдается в аренду в районе станции метро «Славянский бульвар». Общая площадь жилья — 180 кв.м. За удовольствие пожить в таких хоромах надо будет выложить 280 тыс. руб. в месяц.
Первый этаж не предлагать?
Зачастую на выбор жилья влияет и этаж. Самые большие скидки получают арендаторы квартир, расположенных на первом этаже. Доля таких съемных помещений в целом невелико и не превышает 2% от всего предложения. Несмотря на то что повышенным спросом объекты на первых этажах не пользуются, есть определенная категория арендаторов, для которых этаж не имеет принципиального значения, если арендодатель готов предоставить скидку.
«Первый этаж не всегда обозначает скидки. Во многих современных домах или зданиях сталинской эпохи он располагается довольно высоко над землей и никак не отражается на арендной стоимости, — заметила Мария Жукова. — В целом, вопреки расхожему мнению, первый этаж вовсе не значит неликвид. Конечно, если говорить о квартирах в пяти- или девятиэтажных домах старого фонда, с устаревшими коммуникациями и низкими потолками, то такие варианты арендаторы снимают неохотно. И именно скидки могут стать инструментом привлечения нанимателей. Если мы говорим о домах, где первый этаж находится на высоте порядка двух метров, то скидку только по причине первого этажа получить уже крайне непросто».
По словам специалиста, самый недорогой вариант на первом этаже предлагается сейчас за 25 тыс. руб. в месяц. Это однокомнатная квартира на первом этаже 9-этажного дома рядом со станцией метро «Выхино». В квартире минимум мебели, сделан аккуратный косметический ремонт. Самый дорогой вариант предлагается за 1,4 млн руб. в месяц: 7-комнатная квартира площадью 320 кв. м располагается на первом этаже 7-этажного престижного жилого комплекса в районе Фили-Давыдково.
Как полагают эксперты, в ближайшее время плата за съемное жилье в Москве останется без изменений. Как пояснила Оксана Полякова, предпосылки для существенного изменения ставок на аренду жилья в Москве в настоящее время отсутствуют.
