Минувший сентябрь озадачил участников стройрынка. Впервые за долгие годы число зарегистрированных сделок по покупке новостроек в Московском округе по сравнению с «отпускным» августом снизилось. По данным Росреестра, сразу на 7%. В области продажи упали на 11%, в Новой Москве — на 2% . И только внутри МКАД они остались на прежнем уровне. Что случилось?
Необычный ажиотаж
По мнению экспертов, всему виной рост цен в строящихся проектах. Деволоперы дружно переписывали ценники в сторону увеличения в почти готовых к сдаче ЖК и параллельно выводили новые проекты на максимально ранней стадии с низкими ценами. Несмотря на значительный объем нового предложения, средняя рыночная цена квадратного метра в июле–сентябре увеличилась на 2,2%. В результате сейчас в старой Москве на начальном этапе строительства средние цены корпусов массового сегмента (в основном комфорт-класса) колеблются в диапазоне 145–155 тыс. руб. за 1 кв. м, в Новой Москве — 105–110 тыс., в Подмосковье — 86–95 тыс. руб.
Сказался и необычайный ажиотаж на новостройки в конце лета. Обсуждение в СМИ существенных грядущих изменений на стройрынке, а также повышение ипотечных ставок отдельными банками стимулировали граждан к покупкам. «Третий квартал 2018 года стал самым «урожайным» на новые проекты за последние несколько лет», — отметила управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая. По ее словам, за три месяца на рынок вышло 16 жилых комплексов. Для сравнения, за первое полугодие текущего года в экспозицию поступило семь объектов, за весь 2017 год — 23 объекта, за 2016-й — 14 объектов, за 2015-й — 19 ЖК. К концу сентября на рынке новостроек массового сегмента в продаже находилось 87 комплексов, в которых экспонировалось около 14 645 квартир общей площадью 0,892 млн кв. м.
Внутри МКАД
Внутри кольцевой дороги больше всего недорогого жилья (25,4%) по-прежнему продается в ЮВАО. Значительная доля новых квартир в новостройках массового сегмента находится на юге (19,7%) и северо-востоке (17,1%). Аналитики зафиксировали существенный прирост (+3,6 п.п.) в ВАО. Структура предложения по типологии сохранилась. По традиции наибольший объем экспозиции составляют двухкомнатные квартиры — 39,8%. «Однушки» и «трешки» занимают 29 и 24,6% рынка первичной недвижимости соответственно.
По оценке Литинецкой, средняя цена предложения по итогам третьего квартала на рынке новостроек массового сегмента составила 157 740 руб. за 1 кв. м. На этапе котлована «квадрат» в монолитных домах массового сегмента старой Москвы обойдется в 157,9 тыс. руб., в панельных — 132,4 тыс. руб. То есть монолит будет стоить на 19,3% дороже.
В разрезе округов больше всего за квартал подорожало новое жилье в СЗАО (+8,6%), ЮЗАО (+5,6%) и ЮВАО (+4,8%). При этом средний ценник покупок снизился в ВАО (-4,2%), главным образом за счет выхода новых проектов по привлекательным ценам.
По итогам сентября в массовом сегменте средняя стоимость квартиры составила 9,6 млн руб., увеличившись на 3,6% по сравнению с показателем июня 2018 года. При этом средний бюджет студий сократился до 4,7 млн руб. (-5,0%). Средняя стоимость «однушек» (6,7 млн руб.) и «двушек» (9,7 млн руб.), напротив, возросла на 4,6 и 3,7% соответственно.
Самые доступные новостройки внутри МКАД продаются сегодня в Кунцеве (студия площадью 19,8 кв. м за 3,184 млн руб.), Люблине (студия площадью 19,8 кв. м за 3,202 млн руб.) и Зябликове (студия площадью 21,0 кв. м за 3,574 млн руб.).
Отметим, что застройщики крайне неохотно предоставляют скидки. По словам экспертов, на треть новых корпусов, где квартиры поступили на продажу в августе-сентябре, скидок не предоставляют. Еще в 38% новых корпусов предусмотрен дисконт в 1–3% при 100%-ной оплате и ипотеке. Еще в 25% корпусов застройщики готовы обсуждать предоставление скидки. Но только на индивидуальных условиях.
Спрос на Новую Москву
В Новой Москве до строительных рекордов далеко. Как сообщила председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, в третьем квартале здесь вышел на рынок всего один новый проект. В начале октября, по данным компании «Бон Тон», в новых границах Москвы выставлена на продажу 551 тыс. кв. м. Это чуть менее 8,8 тыс. лотов.
В июле–сентябре относительно второго квартала количество зарегистрированных сделок по ДДУ выросло на 12%. Покупательскую активность поддержала доступная ипотека: доля сделок с использованием ипотечных кредитов в третьем квартале составила 59%, а в отдельных проектах, где благодаря совместным программам банков и застройщиков ставки не превышали 5,1–6,7%, на ипотечные сделки пришлось до 70% от общего объема заключенных договоров. Кроме того, росту спроса способствовали привлекательные условия приобретения: в большинстве ЖК при полной единовременной оплате покупки или при покупке в ипотеку застройщики предлагают скидки в размере 4–6%, а в некоторых проектах размер бонуса увеличивается в зависимости от бюджета.
По оценке Ирины Доброхотовой, основной объем предложения в Новой Москве составляет комфорт-класс — 95% от общего количества экспонируемых квартир в новостройках. В НАО средний уровень цен комфорт-класса составляет 108,7 тыс. руб. за 1 кв. м, в ТАО — 67,9 тыс. руб. Самый бюджетный на сегодня проект реализуется в поселке Рогово, где минимальная стоимость 1-комнатной квартиры без отделки составляет 2,4 млн руб.
Подмосковный скепсис
В Подмосковье застройщики последовательно снижают обороты. Их можно понять: из-за давления со стороны сильно подешевевшего за последние два года столичного рынка областные новостройки продаются с трудом. И похоже, ситуация сохранится даже после фактической отмены долевого строительства 1 июля 2019 года.
«Покупатели выбирают столицу, в первую очередь районы за МКАД и присоединенные территории. Цены на жилье там уже сравнимы со стоимостью новостроек в ближайшем Подмосковье, а уровень развития социальной и транспортной инфраструктуры намного выше», — объяснила руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.
Как полагают эксперты, в ближайшие годы количество нового предложения в Московской области будет сокращаться: девелоперам невыгодно работать в Подмосковье, особенно в среднем и дальнем.
Что дальше?
Сентябрьский скачок средних цен на столичное жилье не особо впечатлил экспертов. Как считает специалист АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Юлия Рышкина, «это не перелом тренда, а кратковременный отскок вверх, связанный с рекордно низкими для России ставками на ипотеку». Однако в сентябре ЦБ поднял ключевую ставку на 0,25% и вряд ли на этом остановится, поэтому ипотека будет дорожать. По прогнозу аналитика, ценовое дно на строительном рынке Московского региона будет достигнуто только к 2020–2021 годам. К этому времени средняя цена метра может снизиться примерно до 120 тыс. руб. (от 100 тыс. руб. за 1 кв. м в экономклассе до 150–250 тыс. руб. в сегменте «бизнес»). После этого до 2024 года будет происходить балансировка рынка. Или в форме стагнации, или с незначительным ростом цен.
Впрочем, расслабляться потенциальным покупателям до этого срока тоже не стоит. «Активность покупателей будет расти из-за ожидаемого повышения ставок по ипотеке и волны девальвации рубля, которая принесла прибыль держателям валюты», — уверена Литинецкая. По ее оценке, экономическая и политическая нестабильность будут торопить тех, кто откладывал покупку жилья, сделать это до конца года.
